Главная » Публикации » Деловое Прикамье 2006 год » консультации

консультации

Записей не найдено.

Е. Стеблова

 

 

Земли в ипотечном кредитовании…

Или как из сказки сделать быль

 

 

Ипотека, то есть кредитование под залог объектов недвижимости предполагает использование в качестве предмета залога объекты недвижимости¸ в том числе и земельные участки, не ограниченные в хозяйственном обороте.

По общему правилу, в соответствии со ст. 27 ЗК РФ из хозяйственного оборота изъяты земельные участки государственных природных заповедников и национальных парков, земли, на которых расположены военные объекты, объекты ФСБ, ФСИН, атомной энергетики и иные объекты, определенные п.4 этой статьи.

            Этой же статьей ЗК РФ определен круг земельных участков, частично ограниченных в обороте, а именно земли лесного, водного фонда, земли транспорта и связи иные земельные участки, содержащиеся в цитируемом исключительном перечне.

            Круг земельных объектов, разрешенный к залогу, исходя из их коммерческой ценности, сводится, в основном к трем основным группам, а именно земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, из земель поселений и из земель промышленности.

            При различиях в правилах использования указанных земель, для участия в ипотечном договоре в качестве залога они должны быть:

  1. Занесены в государственный земельный кадастр, то есть пройти процедуру межевания и регистрации в органах государственного земельного кадастра.
  2. Принадлежать по праву собственности лицу, передающему в залог данный земельный участок.
  3. Участок должен быть индивидуально определен, а в том случае, если он является частью общей долевой собственности – должен быть выделен в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности.

Помимо изложенных выше особенностей оборота земельных участков любого целевого назначения, каждый из них имеет свою специфику, предопределенную действующим законодательством.

Особенности оборота земель поселений или земель промышленности особых вопросов не вызывает.

Оборот же сельскохозяйственных земель, заложенных по договору ипотеки, представляет собой достаточно серьезную проблему, вытекающую из ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Тем не менее, именно сельскохозяйственные земли представляют интерес при использовании их в качестве залога. Интерес этот определен тем, что каждый из таких участков имеет значительную площадь, представляет собой единый массив, имеющий один кадастровый номер и одно свидетельство о праве собственности, что серьезно  упрощает, технически, процедуру его оформления.

Тем не менее, использование земель сельхозназначения в качестве предмета залога , порождает ряд вопросов, решений которых не содержится в действующем законодательстве.

Первое.

Неудобство в реализации сельскохозяйственных земель, являющихся предметом залога.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» реализация заложенных земель сельскохозяйственного назначения возможна только путем проведения публичных торгов, назначенных судом. Иные случаи внесудебной  реализации таких земель, предусмотренные цитируемым законом, как - то нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и кредитором, не допускается.

Второе.

Судебное рассмотрение заявления о возложении взыскания на заложенное имущество обременено некоторым особенностями.

Так, ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» допускает, при наличии уважительных причин, в решении об обращении взыскания отсрочить реализацию земли на срок до одного года. Кроме того, законодательством предусмотрено, что не допускается обращение взыскания на заложенную землю сельскохозяйственного назначения ранее срока завершения сельскохозяйственных работ (до 01 ноября ).

Третье.

Любой участок земель сельскохозяйственного назначения находится под «бдительным оком» контролирующего органа, который, при определенных обстоятельствах, ввести в действе план по «принудительному изъятию земельного участка, в. случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет».

Учитывая возможно длительный характер кредитования, а также то обстоятельство, что законодательством установлена достаточная продолжительная по времени процедура реализации такого участка, то, возможно, к моменту оформления перехода прав собственник может быть , в судебном порядке, лишен прав на совой участок не в связи с удовлетворениями требований кредитора по договору ипотеки, а по основанию лишения его право собственности за ненадлежащее использование.

Четвертое.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, заложенный по ипотеке, не теряет своего целевого назначения и может быть использован только в сельхозяйственном производстве со всеми существующими ограничениями, в том числе и связанными с возможностью сооружения на нем объектов недвижимости.

Таким образом, существующие  в настоящее время разрешения на залог сельскохозяйственных земель по договору ипотеки, безусловно, серьезно расширил круг недвижимости, которую можно использовать в данном виде договорных отношений. Но, к сожалению, ограничения, введенные действующим законодательством в отношении этой категории земель, делает процедуру их реализации громоздкой и продолжительной во времени.

Тем не менее, почти сто лет назад, произнесенная пролетарским классиком фраза о том, что нет на свете таких крепостей, которые не могли бы взять большевики, с достоверной точностью прогнозирует будущее этого явления. В том случае, если к договору ипотеки будут обращаться люди, чей единственный актив – сельскохозяйственные земельные участки , то, практика праовприменения, очень быстро найдет способ решения всех возникающих проблем и примирения всех непримиримых противоречий, ведь, как известно, спрос всегда порождает предложение…

 

Е.А.Стеблова

 

КОНСАЛТИНГ – НЕ ПАНАЦЕЯ ОТ БЕД,

А СПОСОБ ИХ ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ

 

Консалтинг, как сфера человеческой деятельности окружает нас в повседневной жизни. По большому счету, все, с чем сталкивается человек, является, в той или иной степени консалтингом. Даже простой поход в магазин за хлебом становится формой получения консалтинговых услуг. Ведь именно после соответствующей консультации с продавцом о качестве хлеба, вы купите не тот заморыш, дата смерти которого истекла на прошлой неделе, а этого здоровяка, появившегося из печи каких-то три часа назад.

            Безусловно, темой исследования консалтинговых услуг в серьезном деловом издании является весьма ограниченный спектр интеллектуальной деятельности, так или иначе связанной с ведением бизнеса.

В настоящее время, в предпринимательской сфере, самые распространенные виды консультационных услуг сосредоточены в области права и финансов. Тем не менее рынок востребует предоставления консультационных услуг, связанных с распространением информации, с распоряжением собственностью, в частности недвижимостью и акциями, с получением дополнительного образования и переподготовкой кадров, с подбором персонала и работой с ним.

Поскольку мой профессиональный и предпринимательский опыт ограничен рамками юридических услуг, то мне представляется корректным анализировать только этот вид деятельности.

Рынок юридических услуг, именно как спрос и предложение, существовал всегда, даже в советское время. Тогда правдами и неправдами руководители предприятий для решения специфических проблем старались выбирать услуги того или иного узкого специалиста. Настоящие профессионалы и в те времена не были «всеядны», а специализировались на некоторых разделах законодательства и этим были ценны.

Начиная с 1989 года, со дня издания Постановления Совета Министров РСФСР «О  мерах по поддержке и развитию малых предприятий» рынок юридических услуг получил возможность оформляться как специфическая сфера бизнеса. Предоставленная возможность создания собственных юридических предприятий, привлекла многих юристов, и в начале 90-х годов юридические фирмы росли как грибы.

            Рынок формировал и дисциплинировал его участников. Деятельность в рамках предприятия, то есть с обязательствами ежедневного зарабатывания денег, выплаты заработной платы, покрытием текущих расходов, для подавляющего большинства юристов, является занятием скучным и почти оскорбительным. Видимо поэтому, юридические предприятия как форма существования юридической деятельности составляют небольшую долю этого рынка. В основном он представлен сегодня большим числом практикующих юристов или адвокатов. Представляется, что мое предприятия, созданное в августе 1992 года является последним осколком той бурной эпохи…

Как работу юридических предприятий, так и деятельность юристов и адвокатов, по большому счету можно разделить на две большие сферы, а именно оказание чисто консультационных услуг (устные консультации по тем или иным вопросам предпринимательской деятельности) и оказание консультационных услуг в форме представительства в судебных процессах или в отношениях с различными органами , организациями, юридическими лицами или гражданами. Некоторые особо продвинутые юристы первую группу  делят еще на две самостоятельных подгруппы, о чем смело пишут в своих рекламах и объявлениях, а именно оказание просто юридических консультационных услуг и оказание юридических консультационных услуг со ссылкой на законодательство. В этом случае хочется посоветовать потенциальным клиентам не жадничать на деньги, а выбирать второе.

Консультационные услуги, независимо от того, оказываются они в виде анализа ситуации и ограничиваются устными консультациями, либо вытекают в какие-то серьезные отношения, связанные с защитой нарушенных прав клиента, или представительством его интересов, тем не менее, всегда остаются консультациями. Именно в непонимании этого обстоятельства , в основном, заложено потенциальное непонимание происходящего со стороны клиента.

Клиент приходит к юристу за советом, а не за тем, чтобы юрист оценил за него все плюсы и минусы сложившейся ситуации , принял решение и исполнил его. Юрист, в силу специфики своей профессии не способен этого сделать, хотя иногда и кажется, что он может все сделать намного лучше , чем клиент. Суть его деятельности состоит в том, чтобы давать совет, а не в том, чтобы принимать решение. Как это и не приятно потенциальным клиентам, но принять решение должен он сам, как сам, совместно с юристом разработать план дальнейших действий и совместно же с юристом реализовывать его.

Вероятно, такой подход справедлив и в отношении прочих консультационных услуг, а именно  бухгалтерских, аудиторских, оценочных.

Такая позиция консультанта, а именно ограничиваться в своей деятельности консультациями, минуя непосредственное вмешательство в ежедневную предпринимательскую деятельность, имеет под собой достаточное практическое обоснование. У меня на памяти начало 90-х годов, (1993, 1994 особенно), когда среди широкой предпринимательской массы были популярны игры с названием «ставить на счетчик». Мало - мальски оперившийся предприниматель, следуя тогдашней моде, готов был объявить о начавшейся игре под таким названиям всем, кто попадался на его пути. Разбирательство конфликта происходило по следующему сценарию. «Бизнесмен в малиновом пиджаке» влетал в офис юриста и принимался доказывать необходимость уплаты ему им же назначенных «штрафов» за то, что юрист, по его соображению, неправильно проконсультировал его или проиграл дело. Серьезных усилий стоило юристам объяснять клиенту то простое обстоятельство, что именно с его участием разрабатывался план действий в той или иной ситуации и именно он дал добро на такое поведение и с его участием проводились все судебные заседания. Кроме того, именно клиент представил документы, по которым юрист работал в суде.

Конфликт завершался одним из способов – более слабые платили и уходили из юриспруденции, сильные – выживали.

С тех пор у нас, как консультантов, выработалась определенная позиция в отношении объемов полномочий, предоставленных статусом консультанта, а именно консультирование, участие в реализации выбранных путей достижения цели и защита интересов клиентов в рамках определенной ситуации по документам и иным доказательствам, предоставляемым клиентами с участием самих клиентов. Как показывает жизнь – это честный подход к своей профессии, к своим возможностям и к предполагаемому результату своей работы.

Тем не менее, в наших кругах есть такие виртуозы профессии, которые способны не только оценить проблему с правовой точки зрения , но и взяться за ее практическое решение , полностью заменив собой клиента. Конечный результат такой инициативы пусть остается на совести самого юриста.

Что же касается оценки юридических услуг выражающейся в сумме выплачиваемых гонораров, то, как правило, она состоит из оплаты разовых консультаций, оплаты ведения судебных дел или хлопот, связанных с представительством и выплаты «гонорара победы», то есть дополнительного вознаграждения, при положительном, в пользу клиента, рассмотрении спорного вопроса.

Сумма этих выплат зависит от каждого конкретного юриста и составляет от нескольких сотен рублей до тысяч.

Конечно, нельзя не признать, что стоимость услуг не всегда соответствует их качеству и квалификации юриста, который их оказывает. Вероятно, именно по этому, в выборе юриста, для большинства предпринимателей играет серьезное значение не реклама и цветистые обещания, а рекомендации тех лиц, с которыми работал или работает этот юрист.

И последнее замечание по заявленной теме. Безусловно, факт наличия широкого спектра консультантов по различным отраслям предпринимательской деятельности – обстоятельство значительно упрощающее жизнь любого предпринимателя. Но, в том случае, если образование самого предпринимателя включает в себя «два класса и коридор» никакой консультант ему не поможет. Только обладая необходимыми знаниями, предприниматель может выбрать единственно верное из предложенных ему решений, оценить возможность его реализации и просчитать риски. Полагаться в этом вопросе только на консультантов, это равносильно тому, как полагаться воле ветра в открытом море, безучастно взирая, куда вас вынесет стихия…

 

 

 

Е.А. Стеблова

Частнопрактикующий юрист

 

Долгие проводы

Или несколько способов расставания с предприятием.

 

            Неоднократно, в течение последних трех лет, в своих публикациях, мне приходилось обращаться к проблеме прекращения предприятий.. Но реальная жизнь, практически ежедневно, заставляет совершенствовать профессиональные навыки решения этой проблемы.

В серии текущих публикаций хотелось бы обратиться к самыми распространенным формам прекращения деятельности предприятия и поделиться своими профессиональными наблюдениями по способам их реализации.

            Как известно, предприятие перестает существовать при его прекращении. Понятие прекращение предприятия, хотя и присутствует в действующем гражданском законодательстве, но его истинный смысл, пожалуй, доступен только специалистам – теоретикам или особо озабоченным этой проблемой практикам.

При прекращении предприятия в реальной жизни мы, как правило, обращаемся к таким его формам, как ликвидация или реорганизация, а также исключение недействующего предприятия из единого государственного реестра юридических лиц.

            В соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей, либо уполномоченного на то органа юридического лица, а также по решению суда, на основании заявлений уполномоченных компетентных государственных органов или органов местного самоуправления.

            Поскольку самыми распространенными формами существования юридических лиц являются общества с ограниченной ответственностью или акционерные общества, то процесс ликвидации юридических лиц целесообразно рассматривать с учетом требований действующего законодательства относительно этих субъектов.

            В соответствии с п.11 ст. 33 и ст. 37 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в ООО решение о добровольной ликвидации принимается общим собранием участников общества единогласно.

            В соответствии со с подп.3.п.1 ст. 48 и п.4 ст. 49 ФЗ «Об акционерных обществах» решение о ликвидации акционерного общества принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров, владельцев голосующих акций, принимающих в нем участие.

            Решение о ликвидации должно содержать:

1)      факт добровольной ликвидации юридического лица,

2)      дата начала ликвидации

3)      информацию о назначении ликвидационной комиссии и определен ее состав,

4)      информацию о назначении ликвидатора с указанием его паспортных данных

5)       порядок и сроки ликвидации предприятия.

В соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», учредители юридического лица или орган, принявший решение о его ликвидации, должны, не позднее трех дней со дня принятия решения о ликвидации, представить в регистрирующий орган (ИФНС) два документа. Это :« Уведомление о принятии решения о ликвидации юридического лица» (форма 15001 и «Уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначения ликвидатора»(форма 15002).

      Необходимо ясно осознать то обстоятельство, что с момента принятия общим собранием решения о назначении ликвидационной комиссии и ее председателя, именно к этому органу переходят все права по управлению делами предприятия.

            С момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о начале ликвидации юридического лица и назначении ликвидационной комиссии во главе с ликвидатором, последний должен переоформления на себя, как орган управления, банковские и иные документы юридического лица.

            Законодатель не содержит ограничений по персоналиям председателя ликвидационной комиссии. Но, как правило, этим лицом не бывает директор предприятия. В связи с этим, у учредителей ликвидируемого юридического лица возникает вопрос о судьбе бывшего директора. В большинстве случаев, эта проблема решается путем увольнения бывшего директора «по собственному желанию».

            В том же случае, если «собственного желания» бывает недостаточно, то расторгнуть трудовой договор с непонятливым директором можно либо по п.2 ст. 278 или п.1 ст 81 ТК РФ.

Безусловно, бывшему директору, выгодно увольнение по п.1 ст. 81 ТК РФ, поскольку это « корректное» основание с точки зрения оценки квалификации и приемлемое с точки зрения материальной компенсации.

            Увольнение же по п.2 ст. 278 ТК РФ имеет несколько неопределенное содержание и может использоваться как при взаимно – уважительном расставании предприятий и его руководителя, так и в том случае, если к бывшему директору накопились определенные «невысказанные вслух» претензии.

            Тем не менее, при принятии общим собранием решения о ликвидации предприятия незамедлительно необходимо принять решение о судьбе его бывшего директора. К сожалению, данное обстоятельство исчезает из поля зрения общего собрания и, впоследствии, подлежит дополнительной корректировке.

Продолжение – в следующем номере.