Главная » Публикации » Деловое Прикамье 2006 год » земельное право

земельное право

Записей не найдено.

Е.А.Стеблова

 

РАЗМОРОЖЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ

или несколько слов о том, как разрешили выкупать землю и что из этого вышло

 

            Никакое современное обсуждение вопроса о собственности невозможно без обсуждения вопросов о земле. Ведь земля, как материальный объект – абсолютное воплощение этой самой собственности. Этот статус уникальности земли, как объекта недвижимости, состоит в ее вечности. Любая вещь может, со временем, потерять свои свойства и качества, может сгореть или утонуть , либо исчезнуть каким – либо иным способом, но ваш собственный кусок земли будет существовать всегда. Такой специфический характер земли, как объекта собственности, и представляет для большинства предпринимателей интерес и особую его привлекательность.

            Если в советские времена земле, как объекту, полностью изъятому их хозяйственного оборота, придавали ничтожно малое значение, то сегодня рынок земли – самый перспективный и динамично развивающийся.

            По большому счету, складывается два основных рынка земельных ресурсов – земли, предоставленные для определенного целевого использования в рамках земель городов и земель сельскохозяйственного назначения. Но если, в рамках городских или промышленных земель мы можем говорить, как правило, либо об оформлении прав на землю под уже существующими объектами, либо о предоставление в пользование небольших земельными участков, то земли сельскохозяйственного назначения представляют огромный интерес тем, что, как правило, на большинство из них права собственности оформляются впервые и масштабы земельных участков поражают воображение( в Пермской области в среднем площадь одного пая выделяемых сельхозугодий составляет от 3 до 9 га).

            Включение земель в активный предпринимательский оборот, наконец, позволило «разморозить» земельное законодательство, до недавнего времени представлявшее собой неприступный ледяной айсберг.

При этом, поскольку в городах заинтересованных лиц в получении земли больше, чем самих земель, конкуренция высока и деятельность , связанная с этим серьезно контролируется, то и законодательство совершенствуется  достаточно динамично.

            В отношении земель сельскохозяйственного назначения все намного сложнее. Федеральный законодатель, вкупе с коллегами в субъектах Федерации пытается сделать вид , что проблемы, как таковой, в принципе, не существует и что Федеральный и местные Законы «Об оборот е земель сельскохозяйственного назначения» и действующий Земельный Кодекс РФ совершенно достаточны для  решения всех существующих проблем в этой сфере.

            Юристам, пытающимся совместить законодательство с практикой, эти иллюзии представляются серьезной угрозой для законного решения вопросов оформления прав на сельхозугодья.

            Нестыковка местного и федерального законодательства, внутренние противоречия федерального законодательства порождают варианты «доморощенного» решения возникающих проблем, основанных на принципе «прав тот, у кого больше административных прав».

            Кроме того, что в законодательстве отсутствуют целые блоки нормативных актов, регулирующих определенные отношения, на практике сложился разлад в порядке их применения.

Простой пример. Законодательством предусмотрен обязательный кадастровый учет земельных участков, которые оформляются при выделении земельных долей или продаже земельного участка. Тем не менее, государство, продекларировав обязательное вложение Ваших денег в государственные мероприятия по проведения кадастрового учета «забыло» установить регламент этих действий. Межевание земельных участков проводится « в рамках действующего законодательства», а сроки и размер оплаты определяются исходя из финансовых возможностей заказчиков. Эти нюансы ставят в неравное положение собственников земельных участков, а особенно лиц, выделяющих земельные доли, поскольку порядок территориального овладения з6емельным участком напрямую зависит от расторопности и величины кошелька его будущих собственников. Представляется, что с введением определенных регламентов землеустроительных работ, предусматривающих порядок, последовательность и сроки выполнения работ, вкупе с ответственностью за их нарушение может стабилизировать весьма непростую обстановку на этом рынке.

            Кроме чисто технических проблем выдела земель, у потенциальных собственников сельскохозяйственных угодий возникает естественный, но трудноразрешимый вопрос интеллектуального свойства. Он заключается в том. что, порой, определяясь с выделом сельскохозяйственной земли будущий собственник не имеет информации о ее качестве. По определению, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для использования в сельском хозяйстве. Но, к сожалению, на сегодняшний день редкие хозяйства области готовы дать полную информацию о качестве своих земель и особо об их состоянии на сегодняшний день. Самый оптимальный вариант - это информация от местного землеустроителя, основанная на официальных данных многолетней давности. Официальной справки о качестве почв и тем более об их пригодности в том или ином сельскохозяйственном производстве, по состоянию на сегодняшний день, вы можете получить только заказав соответствующую экспертизу.

            Представляется, что решение вопроса по определению качества земель и их пригодности в сельскохозяйственном производстве сможет как-то приблизиться к разрешению проблемы, стоящей перед каждым собственником выделенной земельной доли. Это проблема – вовлечение земель в хозяйственный оборот. Законодатель предусматривает два пути решения этой проблемы , а именно использование указанных земель по их целевому назначению, либо перевод земель из категории сельскохозяйственной в другую. Только реальная оценка качества земель, полученных в ходе выдела сельскохозяйственного пая может служить основой принятия такого решения. И , представляется, только качество земель, а не воля того или иного должностного лица, или демагогические рассуждения о «судьбе земли русской» должна лежать в основе при решении вопроса о смене категории земли. Очевидно всем, что чем больше земель войдет в активный хозяйственный оборот и чем разнообразней будет такой оборот, тем больше гарантии получения государством своей выгоды от такого использования в виде арендных или налоговых платежей.

            Безусловно, несмотря на инебольшой размер земельных участков у собственников в городах или в садоводческих товариществах, их проблемы непросты и запутанны. Например вопросы выкупа земельных участков в гаражных кооперативах или оформления земель в ТСЖ, признание прав на землю за собственниками «мичуринских участков» в городе ( особо если их территории отдаются под коммерческое строительство) и множество других. Специфика вопросов землепользования в перечисленных случаях состоит в том, что оно (землепользование) производно от прав лица на строения расположенные на этом участке. Этот факт серьезно осложняет решение и самого земельного вопроса.

Проблем, связанных с оформлением прав на землю множество. В ряде случаев, для их успешного разрешения, достаточно подсказать направление действия и человек способен справиться с ними самостоятельно. Но, иногда, прямого пути разрешения проблемы нет, и, тот или иной исход зависит от грамотного вытроенной юридической позиции или административного ресурса.

            Тем не менее, новая сфера предпринимательской деятельности , связанной с оборотом земель, динамично формируется, вовлекая в себя все больше заинтересованных лиц. Информационное обеспечение этого процесса встало в повестку дня.

 

Е.А.Стеблова

Частнопрактикующий юрист

 

Новые лики земли

Или иная точка зрения на старые проблемы

 

 

Большинство из нас, проведя сознательные годы жизни в нашем суровом крае, вполне трезво оценивают то, что называется земельным капиталом. Мы все прекрасно понимаем, что, в силу климатических и природных особенностей наша территория не является ни всесоюзной житницей, ни всесоюзной здравницей, а по большому счету совсем даже наоборот.

            До недавнего времени и для меня вопрос характеристики земли , как капитала , сводился лишь к ее ценности как объекта , на котором можно возвести дом или производственное здание, которые и могут принести доход их собственникам..

            Промышленно - сельскохозяйственная же ценность земельных участков, в соответствии со сложившимися стереотипами, представляла собой лишь чисто теоретических потенциал нашего региона.

            Тем не менее, процедура выдела земельных участков из долевой собственности бывших работников сельского хозяйства, раскрыла новую, ранее не ведомую, экономически выгодную сферу использования земельных ресурсов. Именно она, в настоящее время может стать реальным местом столкновения интересов многих лиц.

            Ни для кого не секрет, что территория нашего края буквально испещрена различного рода трубопроводами, которые предназначены для транспортировки природного топлива, будь то газ, нефть или что – то иное. Как правило, они проложены на землях сельхозназначения и за ее использование владельцы «труб» должны платить ее собственнику.

            Вот именно с этого момента начинается самое интересное . В начале девяностых годов, в ходе тотальной приватизации земель сельхозназначения, на протяжении весьма небольшого временного отрезка, бывшим колхозникам и прочим работникам сельского хозяйства были переданы в собственность земельные доли. Причем в собственности у каждого оказалась площади, измеряемые в гектарах. После этой процедуры, собственники земельных долей должны были принять решение о том, как распорядится неожиданно упавшим на них богатством.

            Большинство из них, следуя указаниям вышестоящих начальников, вложило указанные доли в уставный капитал создаваемых сельскохозяйственных товариществ или кооперативов. Безусловно, это шаг был инициирован государством с той целью, чтобы через такую форму объединения земельных долей, наделить вновь создаваемые сельхозпредприятия, серьезными земельными наделами. Но, к сожалению, большинство хозяйства, сказав «а» не сказали «б», то есть создать предприятие то создали, но земельные доли в хозяйства не передали и по праву собственности за ними не зарегистрировали.

Таким образом, в результате недоделанной реформы, земля реально осталась в долевой собственности тех лиц, которые приняли участие в приватизации, и, к конкретному ООО или СХПК отношения не имеет.

            Безусловно, не вникая в тонкости таких отношений эти самые ООО или СХПК, используют эту землю в своем производстве. Может быть это и не так обидно для ее реальных собственников, поскольку понятно, что реальное сельхозпроизводство приносит такой доход, который позволяет покрыть только расходы и на серьезные прибыли рассчитывать не приходится.

Но, как оказалось, экономический ресурс этих земель оказался куда шире. На тех землях, где  расположены  упомянутые выше трубопроводы, доходы , получаемые, опять таки ООО или СХПК, не являющиеся реальными собственниками земли, уже не сравнимы с доходами от сельхозпроизводства.

            В этом случае полезность таких земель в хозяйстве, руководители данных предприятий осознают со всей ответственностью. Не так давно  в мое распоряжение было предоставлено одно любопытное судебное решение. В ходе разбирательства дела о выделе земельной доли, представитель одного из сельхозпредприятия, говоря о своем нежелании выделять заявленный земельный участок, со всей честностью и прямотой признался, что , этот небольшой по площади кусок земли, на котором расположены уже упомянутые выше коммуникации, за счет аренды дает такую прибыль, которая обеспечивает заработной платой всех работников сельхозпредприятия.

Конечно, это не является серьезной причиной, которая могла бы запретить выделять данные земельные участки из долевой собственности. Но, имея в наличии, нежелание

Заинтересованных лиц расставаться с весьма недурным источником дохода, а также полное отсутствие законодательного регулирования такого спорного вопроса, приходится либо ждать новой редакции закона, либо искать иные пути разрешения этого вопроса, осознавая при этом, факт нарушения безусловного права по выделу участков в счет существующей земельной доли...

 

 

Елена Стеблова

 

Шестисоточники всей страны, объединяйтесь

Или о том, как нам признали наши права на наше имущество

 

Как известна, наша страна, несмотря на ее неблагоприятное географическое расположение, является практически поголовно сельскохозяйственной.

Это смелое утверждение можно сделать из одного единственного факта, а именно наличия земельного надела практически у каждого из россиян. Заветные «шесть соток» либо были приобретены каждым из нас, либо достались в наследство от заботливых родственников, как форма обеспечения продуктовой независимости в эпоху реализации продовольственной программы.

            До недавнего времени, это наследство носило чисто номинальный характер, поскольку существовал единственно возможный способ реализации этой собственности, а именно неустанный сезонный труд по выращиванию картофельно - морковного - свекольного изобилия.

            Распорядиться же реально этим богатством могли единицы и только потому, что либо они, либо их родственники были настойчивы при фиксации своих прав на это имущество.

            Большинство же шестисоточников, по давней российской привычки не обременяли себя сложными проблемами, не торопились легализовать свои права на садовый скворечник и маленький клочок земли, поскольку справедливо полагали, что это должен сделать за них кто-то большой и добрый, или, в худшем случае, золотая рыбка.

            Но, к сожалению, эпоха капитализма наступила задолго до того, как наступила эра всеобщего счастья.

            Большинству из нас захотелось либо продать свои владения, либо сдать их в аренду либо иным образом распорядиться ими.

            Более – менее внятной была процедура оформления прав на домики ( дачные или садовые). Алгоритм оформления прав на них состоял в оформлении технического паспорта и регистрации данного объекта по праву собственности. Определенным препятствием для оформления технической документации большинства таких строений являлся ввод данного объекта в эксплуатацию. Внесенными изменениями (ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.06 г.) в Градостроительный кодекс РФ ( ч.4 ст.8) предусмотрено, что до 01 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также предоставление такого разрешения для технической инвентаризации  такого объекта.

            Документом, представляющимся достаточным для государственной регистрации прав собственности на такие объекты недвижимости, в настоящее время, является декларация о таком объекте недвижимости, заполняемая по установленной форме.

С землей все обстояло намного сложнее. Формально принадлежащий вам земельный участок, который, по ранее действовавшему земельному законодательству вы могли приватизировать бесплатно один раз в жизни, реально, оформить надлежащим образом было невозможно.

Причиной тому – необходимость проведения землеустройства, основанного на правоустанавливающие документы на этот участок. Порядок же отнесения  того или иного документа к разряду правоустанавливающих, по странному стечению обстоятельств, был предоставлен вовсе не органам государственной власти и управления, а, ранее неизвестному широкой публике субъекту государственной власти – органам , осуществляющим землеустройство. На ранних стадиях становления этой особой ветви государственной власти в качестве правоустанавливающих документов рассматривались только соответствующие свидетельства о праве собственности. Чуть позже круг допустимых документов расширился, но не настолько, чтобы допустить легализацию всех земельных участков.

            Формы же предоставления земли в пользование или пожизненное наследуемое владение в советский период были весьма многообразны.  Только на моей памяти работы юристом в советском совхозе, приходилось встречаться с постановлениями (распоряжениями) Советов депутатов трудящихся ( районных советов) разных уровней от сельского до областного и даже до Министерств (Совнархозов) или Совета Министров. Помимо этих солидных органов земли в пользование предоставлялись : колхозами, совхозами, МТСами, предприятиями (заводами, фабриками), организациями, артелями, партийными органами,  а также такими экзотическими образованиями, как профсоюзными комитетами всех вышеперечисленных организаций.

            Естественно, никто из этих органов никаких свидетельств не выдавал ,и, самое большее, на что мог рассчитывать рядовой гражданин – выписка из соответствующего постановления, приказа, распоряжения или протокола заседания профкома. Ни один из перечисленных документов до недавнего времени не признавался правоустанавливающим.      Указанным выше ФЗ РФ от 30.06. 2006 г., в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» внесены весьма перспективные изменения, касающиеся признания легальными актов, свидетельств или других документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок.

            Существуют только три ограничения признания правомерности таких документов, а именно :

1. Земельный участок должен был быть предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года.

2. Этот участок предназначен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

3. В соответствии Федеральным законом отсутствуют ограничения по предоставлению данного участка в частную собственность.

            Внесенными изменениями  определено, что признание права собственности  на  участок не зависит от того, определены какие-либо права на участок в перечисленных выше документах или нет.

            При этом обращение за регистрацией является единственным и достаточным для признания этого права

            Таким образом, объявленная государством «дачная амнистия», вопреки ожиданиям многих вовсе не является «манной небесной» для исстрадавшихся собственников- шестисоточников, но, тем не менее, при определенных усилиях и некотором запасе времени позволит упорным и настойчивым оформить за собой ранее неопределенные права на землю и постройки.

 

Е.Стеблова

 

Хотите узнать насколько вы богаты

– оцените вашу землю.

 

Практически у каждого из нас есть небольшой участок земли, на котором титаническими  усилиями многих поколений выращиваются скромные уральские овощи, ягоды и прочие продукты питания. До недавнего времени земельный участок, будучи частью земель садоводческих, дачных товариществ и кооперативов, не представляла особого интереса для подавляющего большинства населения как объект права собственности. Но с того момента, когда стало возможным оформлять свои права на заветные «сотки» и также свободно распоряжаться ими, пришло понимание того, что на самом деле, реальная неуничтожимая собственность, которой владеет большинство населения нашей страны это заветные дачи и даже не сами дачи, а та земля, на которой они расположены.

С введением в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в активный предпринимательский оборот вовлекаются дополнительно весьма немалые земельные массивы, выделяемые в счет земельных долей.

Кроме того, активное строительство в пределах населенных пунктов и намечающееся освоение бывших сельхозугодий, наряду с перечисленными выше причинами требует от рынка интенсивного развития услуг по оценке земель.

Безусловно, это - деятельность, проводимая в порядке определенном действующим законодательством и анализ положительных и отрицательных сторон этого порядка – область исследования самих оценщиков. Для меня, как юриста, в оценке земель интересует  наличие юридических проблем которые, так или иначе влияют на стоимость оцениваемых земельных участков.

            Как известно, оценка любого объекта недвижимости возможна только при сравнении цен существующих аналогов.

К сожалению, для ряда земельных участков практически отсутствуют аналоги. Причин тому несколько..

Первое . Неразвитость рынка земли. Для простого ценового анализа стоимости земельных участков у оценщиков отсутствуют элементарные данные от стоимости продаваемых соседних участков. Эта информация отсутствует только потому, что земля на протяжении нескольких верст кругом просто не имеет реального собственника, а потому не покупается и не продается.

По существующему порядку, самыми крупными землевладельцами, помимо , естественно государства, формально являются сельхозпредприятия. Но это лишь формально. Представляется, в Пермском крае, можно на пальцах одной руки сосчитать те хозяйства, руководители которых  реально завершили процедуру оформления прав собственности на принадлежащие им земли. В большинстве же своем отношения сельхозпредприятий с землей –это состояния «немножко беременности», при которым земля вроде у них есть, но документов, легализирующих эти отношения, как это требует современное законодательство, нет. Как правило, единственно «приличных» документ из имеющихся - это распоряжения соответствующих органов власти или управления, зачастую изданных еще в брежневские или хрущевские времена.

Руководители сельхозпредприятий, следуя крестьянской мудрости, и не торопятся внести ясность в земельные отношения, поскольку чем дольше сохраняется такая неопределенность, тем дольше эти хозяйства могут не обременять себя проблемой полноценной уплаты земельного налога.

            Кроме того, как показывает жизнь, большинство сельхозпредприятий имеет весьма смутное представление о том, какие реально площади находятся у них в пользовании, средств на проведение межевание  и прочих землеустроительных работ ( и весьма немалых) у них, естественно нет.

.Не секрет, что в период перестройки, сельское хозяйство нашей страны перестроилось таким образом, что работники особо не перегружались реальной работой и ряд хозяйств пришли в упадок. Тем не менее, их земли формально отведены в их пользование или в долевую собственность работников данных хозяйств. Сейчас, пока судьбу долей не решат бывшие работники сельхозпредприятий или эта земля не будет принудительно изъята государством, она реально не имеет хозяина и не вовлечена в хозяйственный оборот.

Второе. Ограниченность земельного рынка.

В настоящее время, в большинстве своем, реальными землевладельцами являются садоводы и дачники, которые локализованы территориально и объединены в садовые товарищества и кооперативы. Участие их земель в хозяйственном обороте поможет определить стоимость некоторых земельных участков, но, это, как правило угодья в несколько соток с определенным разрешенным использованием.

Если вести речь о настоящих земельных угодьях площадью от десятка до сотни гектар, то реальную рыночную цену на них пока, к сожалению, не может назвать никто, поскольку таких предложений на рынке меньше десятка

В настоящее время велик спрос на небольшие  участки , достаточные для строительства загородного дома. В связи с выделением земельных долей на рынке земель появляются сельхозугодья площадью до нескольких десятков гектар. Но как и маленькие участки так и участки средней площади имеют серьезное ограничения, связанные с их разрешенным использованием. Особо это касается полевых участков, на которых запрещено возведение зданий и сооружений. Абсолютная стоимость этих земель может быть и велика, но запрет на их использования для тех целей, для которых они приобретаются, реально уменьшает их привлекательность.

            Третье. Сложность законодательного регулирования земельных отношений.

            В настоящее время, земельное законодательство проходит такой бурный период своего развития, что сравниться с ним может только безудержный рост цен начала девяностых. К сожалению, предписав достаточно сложный и растянутый во времени порядок оформления прав на земельные участки, законодатель периодически меняет счастливы конец этой пьесы.

Сложное законодательное урегулирование оформление земель по праву собственности, как в хорошем коктейле, сдобрено неразберихой на местах, не позволяющее определить правовой статус любого земельного участка в данный момент времени.

Объективности оценки сельскохозяйственных земель мешает практически полное отсутствие информации о сельскохозяйственном качестве земельных участков. Получить же такую информацию у лиц, так или иначе связанных с учетом земель бывает невозможным, поскольку большинство их них ссылается на якобы секретность такой информации.

Помимо трех изложенных выше причин, можно найти еще как минимум с десяток условий, препятствующих реальной оценке того или иного земельного участка.

Тем не менее, этот рынок оценки требует своего развития, поскольку такая форма собственность как собственность на землю может использоваться в различных формах предпринимательского оборота, начиная от внесения земель в уставный капитал , оформления залога, до определения налогооблагаемой базы для исчислении и уплаты земельного налога.

Кроме того, объективная оценка земель, позволяет реально оценивать стоимость активов того или иного лица, и соответственно, стоимость капитала того или иного собственника.