Главная » Публикации » Деловое Прикамье 2003-2004 годы » земельное право

земельное право

Записей не найдено.

Е.А.Стеблова

Зам. директора

ООО “Частное правовое агентство”

 

 

Чтобы стать ближе к земле…

 

            Еще вчера, на мои заинтересованные вопросы «Как у вас обстоят дела с оформлением земли?» клиенты досадливо отмахивались, сегодня же любая встреча начинается с вопроса «Что же нам делать с землей?».

            На протяжении всего советского периода государство отучало нас от осознания ценности земли как капитала. Какие только доводы не приводились : и то, что вся земля находится в зоне рискованного земледелия и выращивать более или менее приличное на ней можно только на широте Кубани, до того, что она, как товар ничего не стоит, потому что с ней нельзя сделать самого главного – взять и унести с собой ( в худшем случае) или съесть ( в лучшем).

            Сегодня отношение к земле, как предмет хозяйственного оборота кардинально изменились.

            Во- первых, сельскохозяйственная ценность земли перестала иметь главенствующее значение, даже наоборот, ценней те земли, которые исключены из сельхозоборота, по той простой причине, что они могут быть использованы для чисто предпринимательских целей (строительство, добыча полезных ископаемых и еще бог знает для каких целей).

            Во-вторых, нахождение земли в одном, сугубо ей отведенном месте, увеличивает ее ценность, поскольку ее собственник не может забрать ее и исчезнуть от разъяренных кредиторов в неизвестном направлении. И именно земля может стать гарантией для проведения коммерческих операции, в частности возможности кредитования под ее залог . Тем более каждый земельный участок имеет определенную цену.

            В-третьих, имеющиеся в собственности земли могут принести определенных доход его собственнику в будущем, или доход его наследникам. В худшем случае, земля это то, что можно гордо им передать и считать свои обязательства перед будущими поколениями исполненными.

            Руководствуясь этими доводами, настоящие и потенциальные собственники вплотную приступили к решению земельного вопроса.

            Мощным призывом к принципиальному решению земельного вопроса  явился ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который определил, что , для юридических лиц, понятия права бессрочного пользования в отношении земельных участков не существует, а то право бессрочного пользования, что было предоставлено до введение в действие Земельного кодекса до 2004 года должно быть трансформировано либо в право собственности, либо в аренду земельного участка.

            В отношении граждан жесткого временного ограничения не существует, но с введением в действие Земельного Кодекса они могут только покупать земельные участки или брать их в аренду. В том случае, если до настоящего времени земельный участок находился у гражданина в бессрочном пользовании, то он может приобрести его в собственность безвозмездно, то есть даром. Это распространяется лишь на один земельный участок один раз в жизни гражданина.

            Кроме того и гражданину, и юридическому лицу немаловажно знать, чьей землей он пользовался до настоящего времени и на чью землю он замахнулся, желая приобрести в собственность (или взять в аренду). То есть к кому ему обращаться, чтобы реализовать свое право однократного бесплатного приобретения в собственность земельного участка в порядке статьи 20 Земельного кодекса РФ.

            Дело в том, что земля в России до того, как стала объектом обращения принадлежала одному субъекту – государству. РСФСР и СССР долгое время сохраняли монополию на все земли в пределах государственной границы.

            В настоящее время земли, находящиеся, к примеру, в городе Перми могут принадлежать как отдельным собственникам, так и муниципальным образованиям, так и субъекту Российской Федерации (Пермской области), так и России (федеральные земли).

            Зачастую складывается ситуация суть которой заключается в том, что на заявление о решении вопроса о выкупе (праве собственности) на земельный участок компетентные органы области и города вежливо отсылают заявителей из области в город, а из города – в область. И потенциальному собственнику приходится прикладывать неимоверные усилия для того чтобы выяснить кто же полномочен решить этот неразрешимый вопрос.

            Но если собственник полагает, что это был самый трудный период его жизни, то он глубоко ошибается, потому что главные трудности начнутся потом.

            Во – первых. Для того, чтобы зарегистрировать в регистрационной палате право собственности на земельный участок, ему необходимо провести кадастровый учет этого участка. В настоящее время это достаточно трудоемкая и нервозатратная процедура.

            Кадастровый учет полагает под собой присвоение земельному участку определенного, только ему присущего кадастрового номера, на основе данных межевания. Вот здесь собственник приближается к самому запоминающемуся периоду своей жизни.

            Если до настоящего времени понятие землеустроитель у многих людей ассоциировалось лишь с одной из первых профессий бровеносного руководителя бывшего Советского Союза, то сегодня это вполне реальный персонаж нашей действительности. Именно землеустроитель должен , выехав на место, где находится земельный участок , определить его координаты, составить межевое дело, представив которое в кадастровую палату в сможете поставить участок на кадастровый учет. В настоящее время с такого рода услугами полный караул.

Дело в том, что соответствующие государственные органы настолько перегружены работой, что поставят вас в очередь, конец которой записан на начало будущего года. Лицензированным же специалистам, осуществляющим такого рода деятельность на коммерческой основе,  проводит межевание одного земельного участка неинтересно и невыгодной, поскольку трудозатраты несоизмеримы с той оплатой, которая последует после выполненных работ.

Но тем не менее, так или иначе, найдя соответствующего специалиста вы приступите к самой захватывающей части операции, а именно поимке соседей. Дело в том, что при проведении межевания, необходимо установить границы земельного участка, смежного с соседями. При этом присутствие этих самых соседей обязательно. Хорошо, если они есть в натуре, то есть живут по соседству, или  вы знае6те их номера телефонов. Хуже, если соседи неизвестны. В таком случае считается необходимым присутствие представителя соответствующей местной администрации. С этого момента начинается сопряжение несопряжимого. Надо угадать возможность присутствия в одном месте в одно время как минимум вас, геодезиста и представителя местной администрации, как максимум еще и всех соседей. Если вам посчастливится это произвести считайте , что самую ответственную и главную часть работы вы сделали.

            До сих пор остается загадкой – зачем придумана такая сложная, затратная процедура. Ведь по большому счету проведение землеустроительных работ мы поручаем специалистам, которые несут ответственность за качество этих работ, в том числе и за правильность установления границ участка. А устанавливать прямую зависимость от поведения соседей и местной администрации при межевых работах, и возможностью собственника, в конечном итоге зарегистрировать за собой права на данный земельный участок, представляется некорректно и неправильно.

            Но, по большому счету, ваши приключения, связанные с кадастровым учетом, вы можете считать завершенными, после того, как отсидите весьма внушительную очередь перед дверью соответствующего чиновника в земельной кадастровой палате (хотя, существуют счастливые исключения из правил) и через несколько месяцев получити на руки вожделенную выписку.

            Далее, после поведения кадастрового учета начинается более светлая полоса в жизни собственника земли – это регистрация в регистрационной палате и получения свидетельства о праве собственности на землю.

            Тем не менее, государство не дает возможность отдохнуть нашему собственнику и насладиться своим приобретением, поскольку за землю необходимо платить налог и в таком размере, что собственник начинает всерьез задумываться о том. зачем он вообще ввязался в это дело и как было спокойно , когда земли у него не было. При этом интенсивность задумчивости у юридических лиц во много крат больше, чем у граждан, причем во столько раз, во сколько раз выше для них ставка налога ( по сравнению с гражданами).

            Земельный налог – совершенно замечательное изобретение нашего государства. Получается очень интересная расстановка сил – собственник, как только приобрел земли, начинает платить земельный налог да еще по очень приличной ставке, хотя как экономический ресурс, эта земля еще не участвует в обороте и не только не приносит прибыль, но не окупает затраты, связанные с ее приобретением. По большому счету, земля начнет приносить прибыль либо после первого урожая, либо после того, когда не ней будет что –то построено, либо в ходе какого – то другого использования, всегда длительного во времени. Таким образом, прямые убытки собственника, связанные с приобретением земли не только не уменьшаются, а возрастают с каждым годом на сумму земельного налога. И, может быть, в этот момент у собственника появится и будет крепнуть желание продать свой земельный участок. Вот тогда и наступит долгожданная эра оборота земли…

 

Е. А. Стеблова

Зам. директора ООО

«Частное правовое агентство»

 

 

Регистрация прав на землю

- гонка с преследованием или право и обязанность собственника.

 

В соответствии с нормами действующего законодательства регистрация прав на земельные участки производится по правилам регистрации прав на объекты недвижимости каковыми они и являются. Известно, что земля – самая недвижимая из всех известных человечеству недвижимостей. Ведь ни один из земельных участков нельзя переместить с места на место, он как будет находится в определенных расчетных точках, и в определенной местности так и останется на века. В этом и исключительность земли как объекта собственности так и великий ее недостаток. С одной стороны она, эта собственность, вечна по своим особым, сугубо ей принадлежащей свойствам, с другой стороны эту собственность нельзя разобрать, взять с собой и скрыться с ней от всевидящего ока правосудия. Но, впрочем, не будем о грустном.

Проанализировав земельное законодательство, можно установить как минимум три юридически значимых факта, которые могут подтвердить наше право на землю. При этом данные юридические факты, то есть действия или события могут случиться независимо друг от друга.

К примеру:

-в соответствии с ФЗ «О государственном земельном кадастре» в органах государственного кадастрового учета земельных ресурсов заносится и хранится информация о земельных участках и правах на них, в том числе о праве собственности . Выписка из земельного кадастра может косвенно свидетельствовать о наших правах.

-        в соответствии  с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органами , осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество производится государственная регистрация сделок и прав  на земельные участки и иное недвижимое имущество и выдается соответствующее свидетельство.

- в соответствии с Земельным кодексом РФ, в случае перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на чужом земельном участке, переходит (либо регистрируется заново),  право собственности на земельный участок на котором находятся эти объекты недвижимости, о чем выдается соответствующее свидетельство.

Таким образом, имея на руках документы, полученные по перечисленным выше основаниям,  три совершенно независимых друг от друга человека могут претендовать на один и тот же земельный участок и заявлять на него свои права как собственники и обратиться за регистрацией таких прав.

 

 

 

Стеблова Е.А.

Зам. Директора ООО

«Частное правовое агентство»

 

Сервитут – это не диагноз,

а форма землепользования.

 

Отношения по пользованию землей и вытекающие из этого земельные правоотношения окружают нас повсюду.

            Как минимум, это - знаменитые на весь мир шесть соток, собственниками которых мы стали при их приобретении, либо при наследовании.

            Кроме того, многие из нас, так или иначе, приобретают недвижимость, расположенную на земельных участках.

            С введением в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации в нашей практике появляются доселе неведомые термины, звучащие для нашего уха достаточно экзотично. К примеру, право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут.

            Сервитут – понятие, пришедшее к нам из римского права, обозначающее ограничение права собственника на пользование своей вещью (имуществом) и, соответственно, право несобственника пользоваться чужой вещью в определенных пределах.

            Так, в гражданском законодательстве Франции под сервитутом понимаются те ограничения, которыми обременяются права собственника на имущество. К числу таковых относится, в частности, запрет прорубать окна на стене дома, примыкающей к стене соседа ( может быть кто-то обращал внимание, в странах Европы, в районах старой застройки, близко стоящие стены соседних домов не имеют окон ).

            Также сервитут налагается на участки, по которым проходит дорога к водопою животных, либо дороги общего пользования. Ветки плодовых деревьев, находящиеся на территории соседнего участка также обременяются сервитутом.

            Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) содержит более семидесяти статей, описывающих различные формы сервитута и правила его установления, а Сельскохозяйственный Кодекс Французской республики ( аналог нашему Земельному Кодексу) – около ста.

            Естественно, чем богаче история частной собственности на землю, тем разнообразнее и законодательство, ее регламентирующее.

            По действующему российскому законодательству о земле сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком. Земельный участок может быть обременен либо публичным, либо частным сервитутом.

            Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации ,либо органов местного самоуправления.

            Частный сервитут может быть введен по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка. либо, при недостижении соглашения между этими лицами,– в судебном порядке.

            Все мы, собственники земли, «под сервитутом ходим». То есть в том или ином случае, при возникновении определенных жизненных обстоятельств в отношении нашего участка может быть установлен сервитут.

            Это может быть публичный сервитут, связанный с необходимостью проведения ремонтных или коммунальных работ, ремонта электрических и иных сетей, обеспечения свободного доступа к водному источнику, а также с осуществлением иных видов деятельности, исключительный перечень который приводится в статье 23 Земельного кодекса РФ.

            Частный же сервитут может быть установлен для осуществления ремонтных работ, прохода или проезда через земельный участок, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника соседнего ( или соседних) участка ( или участков).

            В ряде случаев, сервитута, может из разряда обременения перейти в разряд удовольствия, связанного с прямой финансовой выгодой.

            Так, при частном сервитуте, собственник земельного участка, обременяемого им, может требовать соразмерную плату за использование его земельного участка. В том случае, если обременение сервитутом не позволяет использовать земельный участок , то его собственник вправе требовать выкупа этого участка. Необходимо отметить, что, установление частного сервитута осуществляется на договорной основе и в интересах собственника участка ввести в этот договор все интересующие его условия. При недостижении договоренностей установление такого сервитута может произойти только в судебном порядке.

            Сложнее с публичным сервитутом. Поскольку публичный сервитут может быть установлен нормативными правовыми актами соответствующих государственных или муниципальных органов, то единственная защита интересов собственников земель – обязательное установление сервитута с учетом результатов общественных слушаний. В том случае, если таковые не производились – это может явиться основанием для оспаривания уже установленного сервитута в суде.

            Кроме того, в том случае, если установление сервитута влечет невозможность использования земель ,землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа  у него данного земельного участка с возмещением убытков или предоставление  равноценного участка с возмещением убытков у органа, установившего публичный сервитут. Но это, как говорится «махать кулаками после драки». То есть сервитут уже есть, а каким образом и когда разрешится спор, связанный с возмещением потерь землепользования, взыскания средств в оплату использования участка , обремененного сервитутом, не может предугадать никто.

            И, наконец, самое сложное  во всех этих действиях – это распознать, когда в отношении участка устанавливается объективно необходимый сервитут, ведь данный механизм может быть использован в  интересах, далеко стоящих от публичных.

            Поясним. У муниципального образования, на территории которого находится Ваш земельный участок, возникло испепеляющее его желание завладеть Вашим участком (в общественное благо, либо в благо определенных заинтересованных лиц). На помощь этому желанию может прийти обременение участка сервитутом, поскольку изъятие земель для муниципальных нужд процедура более длительная и хлопотная.

В этом случае, мы, как собственники кровных соток, должны скалой стоять на страже наших интересов и критично относится к подобного рода действиям .Готовность же отстаивать свои интересы должна быть прямо пропорциональна от объема собственности, которую мы имеем и обратно пропорциональная от объема лени, присущей нам в силу ряда национальных особенностей.

Необходимо отметить, что именно в регистрации прав на землю неразберихи куда больше, чем в регистрации прав  на иные объекты недвижимости. Связано это  с тем, что на протяжении последних десяти лет неоднократно менялись органы, регистрирующие эти права. Кроме того, законодатель на протяжении продолжительного промежутка времени не мог четко определить свое отношение к праву частной собственности на землю ( самый парадокс заключался в том, что в частную собственность, в мгновение ока, переходили огромные промышленные гиганты, градообразующие предприятия, но никто не мог решиться передать в собственность  земельные участки, и это в нашей-то стране, где земля как экономический ресурс, куда менее выгодна чем мало – мальски работающее предприятие).

Примером упомянутой выше неразберихи может служить одна жизненная ситуация. По одному и тому же адресу, вследствие элементарной ошибки ( описки или невнимательности со стороны регистрирующих органов) зарегистрировано два земельных участка разных собственников. Произошло это следующим образом : первых хозяин зарегистрировал этот земельный участок еще в земельном комитете ( орган, до создания регистрационной палаты регистрировавший права на землю).Второй хозяин приобрел земельный участок по данному адресу у местного органа самоуправления, полагавшего что данная земля – его собственность ( данная сделка зарегистрирована в регистрационной палате). Первый хозяин, имеющий на руках документы на земельный участок, зарегистрированные в земельном комитете ставит свой участок на учет в государственном земельном кадастре и обращается в регистрационную палату с заявлением о регистрации прав на данный земельный участок. Вот тут –то и обнаруживается , что по данному адресу зарегистрирован земельный участок, которым владеет другой собственник, и там же зарегистрирован объект недвижимости. При детальном разборе ситуации установлено, что хотя адрес один, но площади участков разные, территориально они расположены в разных местах, кроме того, номера земельного кадастрового учета, и кадастрового учета объектов недвижимости этих участков не совпадают. Причем сами собственники , в ходе очень энергичных объяснений убеждаются, что каждый из них владеет своим земельным участком, который не является земельным участком другой стороны. Ситуация усугубляется еще и тем, что каждый из этих собственников имеет на своем земельном участке свой объект недвижимости.

Таким образом, формальные признаки ,перечисленные несколько ранее, необходимые  для регистрации земли у каждого из собственников налицо

      Ситуация, как в фильмах Тарковского: вроде это есть , но на самом деле этого нет, но если мы напряжем воображения , то это будет. То есть существует два земельных участка, у них два разных хозяина, на них находятся два дома, очень большие и очень разные, но есть одно общее, что объединяет все вышеперечисленное – адрес, и кому, в итоге, что принадлежит, по какому праву и где же все это реально расположено, никто понять, а тем более решить,  не может.

      Перспективы рассмотрения данной ситуации далеко не лучезарны. В настоящее время разбирательство по данной ситуации находится в начальной стадии. К сожалению, приходится признать , что чем более привлекательны будут земельные участки, и чем ближе 2004 год, до наступления которого всем юридическим лицам необходимо решить все вопросы, связанные с правами на землю, то есть преобразовать свое право бессрочного пользования в аренду или собственность, тем чаще будут возникать и тем запутанней будут земельные проблемы.

Полностью избежать недоразумений и спорных вопросов в установлении своих прав на землю, наверно, невозможно, но, для того, чтобы ослабить их разрушительное воздействие хотелось бы порекомендовать ряд очевидных вещей:

Первое. Зарегистрировать права на землю, а также договоры купли - продажи и иные сделки которые годами лежат в Вашем письменном столе, иначе, об этом может позаботиться кто – то другой.

Помощи и серьезного контроля со стороны государственных органов можете не ждать, во первых потому что в этом деле сколько – нибудь серьезного опыта ни у кого нет, во – вторых, законодательство, к которому Вы можете апеллировать весьма размыто, в третьих, никакой на свете чиновник не захочет очень сильно хлопотать о Ваших проблемах и выстраивать Ваши отношения с Вашей собственностью.

Второе .  Поставить на все возможные виды учета принадлежащие Вам земельные участки, установить все возможные границы на листах и в натуре и собрать об этом как можно больше различных справок и иных документов.

Третье. В случае возникновения возможных спорных ситуаций – не уклоняться от их решения, а разрешать к удовлетворению всех сторон и зафиксировать данные решения документально.

К, сожалению, приходится признать , что характерная черта нашего российского менталитета – отсутствие трепетного отношения к собственности не только как к общественному институту, но и как факту нашей повседневной жизни. Для многих российских граждан отсутствие документов , подтверждающих их права собственников на  землю не является причиной бессоницы и развития стойких неврозов.

Поэтому хотелось бы предупредить настоящих и будущих собственников земли и иных объектов недвижимости - не упускайте из – под контроля надлежащее оформление своих прав – иначе она ( то есть недвижимость) отблагодарит Вас , в дальнейшем, далеко не приятными хлопотами, и, не дай бог, многолетними судебными разбирательствами…

 

Е. А. Стеблова

Зам директора

ООО «Частное правовое агентство»

 

 

 

Бывало, тихо подойдешь, попросишь сторублевку…

( или как делать деньги из воздуха)

 

            Как иногда бывает жаль газовых или нефтяных королей…Жизнь их скучна и однообразна. Сидишь себе «на трубе» крутишь вентиль. Покрепче закрутил – много денег получил, послабее – еще больше и все без особых усилий и фантазий с их стороны.

            А если у тебя нет такого постоянного и верного источника существования как нефтяная или газовая труба, тогда что? Вот тогда то и надо приложить максимум усилий для зарабатывания денег на бутерброд с маслом, покрытый черной икрой.

            Предположим, накопив свои трудовые, вы решили купить недвижимость (для жизни, либо для бизнеса – не важно) и купили – таки, вопреки мрачным комментариям жены о том, где растут Ваши руки и не менее веселым пожеланиям друзей о том, что зарытые в землю деньги лучше было бы пропить.

Но только, получив в руки розовую бумажку, именуемую Свидетельство о собственности и ощутив за спиной расправившиеся крылья, сложенные и спеленатые до настоящего времени, Вы начинаете осознавать прелести и недостатки этой самой собственности.

            К примеру, ваша недвижимость расположена на территории Предприятия, Директор которого, с согласия всех акционеров, эту недвижимость вам продал. Да вот незадача (а может быть продуманный, хитроумный ход со стороны коварного Директора ) : Ваше здание так расположено на территории Предприятия, что пройти или проехать к нему можно только по земле, занимаемой самим Предприятием. И вот  с этого момента начинается захватывающий процесс деланья денег из воздуха, или проще говоря из ничего.

            Коварный злодей, продавший вам недвижимость не является собственником земли, которую занимает он сам , а также на которой расположено ваше строение, но пройти мимо того факта, что вы будете бесплатно передвигаться по этой земле он не может .

И вот в один прекрасный день на месте маленькой убогой калитки, запирающейся с третьего пинка на гвоздь, посреди дороги появляется новый красивый железный забор с воротами.

            Ранним солнечным утром старичок, сидящий у новых ворот объявляет Вам, что пустит Вас на территорию где расположена горячо любимая вами недвижимость с превеликим удовольствием, но при условии обмена зелененькой бумажки из Вашего кошелька достоинством десять рублей на его беленькую бумажку с нечетко читаемой печатью и грозным текстом «Пропуск».На ваш вполне законный вопрос : «У тя, че дед, крыша поехала?» божий одуванчик отвечает, что с сегодняшнего дня за легальное проникновение на территорию с вас и ваших клиентов будет взиматься плата в размере 10 рублей за раз, а если разов будет больше то и плата больше.

            Вот так Директор Предприятия, расположенного на земле, арендуемой у государства, за счет этой самой земли зарабатывает себе денежные средства, очень простым и верным способом , который называется «Перекрыть кран». То есть если хозяин недвижимости хочет ежедневно начинать день в родном офисе или чтобы к нему нескончаемым потоком шли клиенты, то и он и его клиенты, как миленькие, будут оплачивать «Пропуск».

            Продвинутый собственник, обиженный в самых своих лучших чувствах пишет соответствующему учреждению, в обязанности которого вменяется контроль за использованием муниципальной собственности , о том, что де нехороший Директор фактически взимает плату за пользование муниципальной землей, а вырученные средства кладет к себе в карман.

            Но уважаемое учреждение, вместо того, чтобы проверить реальность изложенных в письме фактов делится с ним догадками о том, что, возможно, плата взимается не за проезд а , скажем, за обслуживание ворот. То есть это не злодей Директор приказал старичку божьему одуванчику, взимать деньги с проезжающих и выдавать бумажку «Пропуск», а зловредный старикашка приволок откуда-то ворота, тупо чинит и смазывает их по ночам, а днем пристроился открывать и закрывать их и за это берет со всех проезжающих деньги.

            Здорово придумано. Хотя, с фантазией, честно говоря, слабовато. Если развернуться можно предложить навскидку пару тройку вариантов для подобной отписки один круче другого. Ведь, как говорится: «Нет предела совершенству».

            Хотя предел беспределу заложен в самом законодательстве.

            Так, в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ введено понятие «сервитут», то есть право пользования земельным участком, находящимся в собственности государства, субъекта  РФ или органа местного самоуправления для прохода или проезда через этот земельный участок лицами , не являющимися собственниками или арендаторами (пользователями) этого участка. В случае с нашим горемыкой собственником такой сервитут был установлен Постановлением Главы города, предоставляющим беспрепятственный доступ к отводимой территории для использования ее по целевому назначению, и, соответственно имеет безусловное значение. Кроме того, ни Глава города, ни иные компетентные лица не уполномочивали Директора взимать плату за сервитут., ни тем более сдавать эту плату в кассу Предприятия.

            Обслуживание же ворот ( при взимании платы за это), по действующему российскому законодательству является, как минимум, двусторонним актом, по которому одна сторона – Заказчик поручает, а другая – Исполнитель, осуществляет обслуживание этих самых ворот, при этом бремя содержания ворот несет сам собственник. В том случае, если мы видим эти ворота первый раз в жизни и мы не имеем к ним никакого отношения, кроме как проедем мимо пару раз, то почему мы должны принимать посильное финансовое участие в их обслуживании?

То есть абсолютно никаких правовых оснований для того, чтобы наш собственник и его клиенты выкупали пресловутые «Пропуска» у Директора нет. Но, как говорил В. С. Черномырдин «Нам никто не мешает перевыполнить наши законы», то есть если факт сбора средств за использование муниципальной земли существует, то предложить  предприимчивым дельцам поделиться прибылью в виде соответствующих налогов и не мучить уставший интеллект вопросами о правомерности или неправомерности их действий…

 

Е. А. Стеблова

Частнопрактикующий юрист

 

Чужой земли мы не хотим ни пяди…

Захватывающая история с названием «приватизация земли» развивается по обычным канонам российского законодательства. Сначала нам сказали – можно, потом ограничили невозможными сроками, и в завершении – обложили непомерными налогами.

 

            С введением в действие нового Земельного кодекса РФ потенциальные землевладельцы и землепользователи от расслабленного состояния с начала 2002 года перешли в состояние нервного напряжения близкого к нервному срыву к концу 2003 –го.

            Объясняется такое изменение состояния рядом причин.

Во первых, в новом Земельном кодексе содержится норма о том, что к 1 января 2004 года юридические лица, которые имеют земли по праву бессрочного пользования обязаны переоформить ее на право аренды или приобрести указанные участки в собственность.

            Состав этих юридических лиц многообразен : это и те, кто в свое время приватизировал государственную собственность, а сейчас желает приватизировать землю, расположенную под этой собственностью. Это – предприятия, которые хотят выкупить землю, на которых расположено их производство. Это – арендаторы или пользователи земли, которые настолько свыклись с ее присутствием в своей жизни, что хотят иметь ее насовсем. А также это те, кто хотел бы приобрести участок земли, отвечающий интересам их бизнеса.

            Вот эта довольно большая категория лиц и обращается к компетентным органам с заявлением о выкупе (заключении договора аренды земельного участка).

            Но, как известно, любая инициатива всегда наказуема, то именно лица, проявившие эту инициативу, становятся пострадавшими , попавшими под молох очередной государственной реформы.

            Так, если прохождение документа по чиновничьим каналам более или менее определены действующим законодательством, то действия, вытекающие из факта заявления о выкупе земель могут быть безгранично растянуты во времени.

Это, в частности, касается, кадастрового учета земель. Известно, что заключение сделки, связанной с землей требует в качестве обязательного приложения кадастровый план земельного участка. Не секрет, что работы по кадастровому учету земель России начались давно и проведены небезуспешно. Тем не менее, при заключении земельных договоров от вас требуют оформление кадастрового плана именно вашего земельного участка, а это значит, что вы должны провести межевание земель, определение границ земельного участка, завить о постанове вашего участка  на кадастровый учет и после этого получить желанный план. О каких – же сроках оформления земельных договоров может идти речь, если встреча с вызванным сегодня  землеустроителем, который должен составить межевое дело, в лучшем случае состоится у вас не ранее февраля – марта будущего года, плюс месяц на оформление самого дела, плюс месяц (по закону) или неизвестно сколько (по жизни) на получение кадастрового плана…

То есть, большинство пользователей земель, которые, по обычной своей привычке решили определиться с землей в самый последний момент – поняли, что год близок к завершению, а работа близка к началу и, естественно, к концу 2003 года они катастрофически не успевают.

Конечно, эта земля никуда не денется и государство ее рано или поздно продаст и это осознают землепользователи, но не факт, что после начала 2004, государство не обяжет их в какой-то определенной форме установить форму земельных отношений или найдется другой, более энергичный субъект, который приобретет их землю…

Во – вторых , как это ни странно, российское законодательство, ратующее за развитие предпринимательства, предлагает все более изобретательные способы его удушения. К числу названных можно отнести ставки земельного налога и тем более, ставки арендной платы. Тенденция последнего времени такова, предприниматели, умеющие работать с цифрами и знакомые с непредсказуемым поведением законодателя, подсчитав ставки арендной платы за земли, которые они занимают и сравнив их со ставками выкупа земли и земельного налога в будущем начинают понимать, что один раз вложившись в выкуп они застрахованы от неизвестности в увеличении арендной платы и могут опасаться только земельного налога.

            Хотя, в отношении земельного налога еще много чудес таит земельное законодательство. Иногда кажется, что законодатель устанавливает чудовищные ставки налога по отдельным категориям земель именно для того, чтобы как можно меньше людей имело отношения к земельным угодьям….

В-третьих, вызывает удивление определение целевого назначения земель и отсюда возможность ее оборота.

            Остается загадкой, почему у нас в области, как известно, в зоне очень даже рискованного земледелия столько - нибудь приличные земель имеют статус сельскохозяйственных. Ведь сельхозназначение земель очень серьезно ограничивает их использование в хозяйственном обороте как экономической составляющей. От одних и тех же площадей, отданных в промышленное использование или занятых сельхозкультурами, которые неизвестно – вырастут или нет, и государство и сам предприниматель могут получить весьма разную прибыль. Кроме того, кто считал пустующие площади сельхозугодий находящиеся в собственности сельхозпредприятий – банкротов ?….

            Вот и случается, преизбыток сельхоземель и  недостаток земель с иным целевым назначением в области с низкоэффективным земледелием, но хорошо развитой промышленностью.

            Земельное законодательство новой Росси прошло стадию счастливого младенчества и начинает неуверенно делать первые шаги. Но , видимо, только  тогда, когда Земельный кодекс России, состоящий сегодня из 103 статей хотя бы по своему объему приблизится к Земельному кодексу той же Франции, состоящему из более чем 1000 статей, шаги государства в отношении землепользователей перейдут из разряда непредсказуемых в разряд регулируемых.